전세퇴거자금 대출 조건

목차

• 1.전세퇴거자금대출 개요
• 2.전세퇴거자금대출 필요성
• 3.신청 자격 요건
• 4.대출 한도와 금리
• 5.상환 조건과 방식
• 6.신청 절차
• 7.필요 서류
• 8.이용 가능한 금융기관
• 9.장점
• 10.단점 및 유의사항
• 11.대체 금융 수단
• 12.결론

전세퇴거자금 대출 조건

1.전세퇴거자금대출 개요

전세퇴거자금대출의 기본 개념

전세퇴거자금대출은 말 그대로 집주인이 세입자에게 전세보증금을 돌려줘야 할 때, 그 자금이 부족할 경우 주택을 담보로 돈을 빌리는 대출이에요 .
일반 주택담보대출과 다른 점은, 꼭 전세보증금 반환 용도로만 사용해야 한다는 점이에요 . 이 대출은 ‘임차보증금 반환대출’이나 ‘세입자 퇴거자금대출’이라고도 불립니다 .

필요성과 등장 배경

• 요즘 전셋값이 많이 떨어지는 역전세 상황이 많아졌는데요, 이럴 땐 집주인이 세입자에게 보증금을 돌려주기 어려워질 수 있어요. 그래서 전세퇴거자금대출이 등장하게 되었답니다 .
• 그러나 대출 규제가 강화되면서, 실제 이용하기 어려운 경우도 많아졌어요. 예를 들어, DSR(총부채원리금상환비율) 때문에 대출이 제한되고, 생활안정자금 대출 한도를 1억원으로 제한하거나, 다주택자에겐 대출이 아예 불가능하게 바뀌는 등의 규제가 문제가 되고 있어요 .
• 정부는 결국 6·27 부동산 대책 이후 일부 규제에 대해 유연한 해석을 내리기 시작했어요. 예컨대, 2025년 6월 27일 이전 계약을 체결한 경우에는 다주택자라도 1억원을 초과해 대출이 가능하게 예외를 둔 것이죠 .
• 그렇지만 시중은행들은 세부 지침이 명확하지 않다 보니, 실제로는 대출 심사를 보수적으로 운영하거나 중단하기도 했어요. 승인 건수가 대책 이후 무려 93% 급감했다는 통계도 있답니다

2.전세퇴거자금대출 필요성

세입자와 집주인, 둘 다 마음 졸이게 만드는 ‘전세 만기 보증금 반환 지연’과 그로 인한 분쟁! 지금부터 차근차근, 중학생도 편하게 읽을 수 있도록 풀어드릴게요!

전세 만기 시 보증금 반환 지연 문제

보증금 돌려받기 어려운 상황

전세 만기가 다가왔는데 집주인이 “다음 세입자가 들어오면 줄 수 있다”라고 말하며 보증금을 연기하는 경우가 많아요. 이러면 이사도 못 가고, 대출 낼 시간도 없고… 정말 난처하죠. 이런 상황에서는 세입자가 내용증명을 보내거나 법원에 ‘지급명령’을 신청해서 자기 권리를 지킬 수 있어요.

이자와 손해배상 청구

또, 보증금 반환이 늦어지면 법정 최고 연 12%의 지연이자가 발생할 수 있어요. 세입자는 이를 집주인에게 요구할 수 있어요.

거주 연장으로 인한 비용 부담

집주인이 보증금을 제때 돌려주지 않아 세입자가 계약 만기 이후에도 살았다면, 세입자가 월세와 관리비를 부담해야 한다는 판례가 있어요. 다만 전세대출 이자에 대한 부담 규정은 아직 명확하지 않다고 해요.

집주인과 세입자 간의 분쟁 사례

세입자의 요청 vs. 집주인의 대응

한 사례를 보면, 세입자는 이사 갈 집 계약까지 마쳤는데, 집주인은 “보증금 줄 돈이 없다. 다른 세입자 들어오면 줄게”라고 말했대요. 세입자는 내용증명도 보내고, 법원에 지급명령 신청을 한 사례도 있었어요.

소송과 임차권등기 명령

세입자가 보증금 반환을 받으려고 소송을 걸고, 임차권등기명령까지 신청했대요. 이러면 집주인은 난감해지죠. 상황이 좋아져서 집주인이 뒤늦게 보증금을 줘도, 세입자가 임차권등기를 해제하지 않는 경우도 있었어요. 이럴 때는 법원에서 해결하거나, 손해배상에 대해 따로 합의하거나 소송을 해야 한다고 해요.

전세사기 차량

특히 전세사기도 심각해요. 어떤 경우엔 새 집주인이 전세자금 대출을 받고 집을 거의 공짜로 사면서도, 보증금 반환 책임은 회피하는 구조가 있었어요. 이럴 땐 기존 집주인과 새 집주인을 동시에 상대로 소송을 해야 보증금을 돌려받을 수 있다고 해요.

 

 

3.신청 자격 요건

일반적인 신청 조건

전세퇴거자금대출은 말 그대로 세입자에게 돌려줘야 할 전세보증금을 마련하기 위한 대출이에요. 주로 임대차계약이 1년 이상 유지되었거나, 최초 계약 이후 2년이 지나서 합의에 따라 계약이 끝난 경우에 신청할 수 있어요. 그리고 전세보증금 이하 범위 내에서, LTV와 DSR 같은 일반적인 주택담보대출 규제 한도 안에서 대출이 나옵니다.

소득 및 신용 요건

소득과 신용 상태도 중요한데요!
· DSR(총부채원리금상환비율) 규제를 적용하지만, 전세퇴거자금은 한시적으로 DTI(총부채상환비율)를 적용해 한도를 더 늘려주기도 했어요.
· 신용 점수도 봐야 하는데, 신용 점수가 너무 낮으면 대출이 거절되거나 금리가 더 높아질 수 있어요.

 

 

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특별 지원 대상

부도난 임대주택에서 퇴거하게 된 경우 등에는 주택도시기금의 특별전세자금대출도 존재해요. 조건은 꽤 구체적이에요:
· 만 19세 이상 세대주이고, 지자체 추천을 받아야 하고, 무주택자여야 하며, 계약과 전입이 완료된 상태여야 해요.
· 주택 면적이나 보증금 상한(수도권 3억원, 지방 2억원) 등의 조건도 있어요.
· 한도는 임차보증금의 최대 70% 이내, 최대 5천만 원 한도이고, 금리는 기본 연 2.8%, 기초생활수급자·독거노인은 0.8%까지 낮아질 수 있어요.

 

4.대출 한도와 금리

최대 대출 한도

전세퇴거자금대출의 한도는 전세보증금을 기준으로, LTV(주택담보대출비율) 기준 최대 70% 내외에서 결정되며, 2금융권에서는 경우에 따라 80~90%까지 가능할 수 있어요.
예를 들어 부산의 경우 전세보증금의 80% 이내로, 수도권 최대 4억 원, 비수도권 최대 3.2억 원까지 대출받을 수 있다고 안내되어 있어요.
다만 ‘역전세’ 상황에서 대출 한도 계산 시 차주가 보유한 주택의 보증금이 먼저 차감되고, 그 차액에 LTV를 적용하기도 해요. 예컨대 보유 주택의 보증금이 5억 원, 임차 보증금이 2억 원이라면, 대출 한도는 3억 원 상당액에 LTV를 적용한 금액이 되는 식이죠.

적용 금리 범위

금리는 제도권 은행에서는 보통 연 4.5%에서 6% 수준, 소득이나 신용 상태에 따라 차등 적용된다고 알려져 있어요.
은행마다 차이가 있지만, 삼성생명 전세자금대출은 연 3.80%에서 5.78% 사이로 제시되기도 했고,
카카오뱅크의 전·월세보증금 대출은 유형에 따라 연 3.088%에서 5.434% 수준의 변동금리로 운영되고 있어요.
반면, 대부업체 등을 통해 비제도권에서 대출을 받으면 금리가 7%에서 20% 사이까지 높아질 수 있으니 주의하셔야 해요.

변동금리와 고정금리 차이

• 변동금리는 기준금리가 움직일 때마다 이자율도 바뀌어요. 예를 들어 카카오뱅크는 6개월 또는 2년마다 기준금리가 바뀌며, 그때마다 대출 이자도 함께 변경된답니다.
• 고정금리는 대출 기간 동안 금리가 변하지 않고 일정해요. 안정감은 있지만, 초기 금리가 변동금리보다 높게 책정되는 경우가 많아요.

즉, 변동금리는 이자 부담이 줄어들 수도 있지만, 오를 위험도 있고, 고정금리는 안정은 되지만 이자율은 처음에 더 높을 수 있는 특징이 있어요.

궁금한 사항 있으시면 언제든 말씀해 주세요!

 

 

5.상환 조건과 방식

상환 기간

전세퇴거자금대출의 상환 기간은 보통 수개월에서 몇 년까지 다양하게 정할 수 있어요. 일부 대출 상품은 1년 거치 후 5년 상환 같은 구조로 설계되기도 합니다. 이처럼 거치기간을 포함해 전체 상환 기간을 설정하는 방식이 많아요.

거치식 상환이란?

거치기간

거치기간은 처음 일정 기간 동안 원금은 안 갚고 이자만 내는 기간이에요. 예를 들어 '5년 거치, 10년 상환'이라고 하면, 처음 5년은 이자만 납부하고, 6년부터 원금과 이자를 함께 갚아나가는 거죠 .

장단점

처음엔 돈 부담이 적어서 좋지만, 거치 기간이 끝나면 한번에 부담이 커지고, 총 이자 부담도 늘어날 수 있어요 .

거치식 vs 원리금균등 상환 비교

원리금 균등 상환

매달 갚는 금액이 원금+이자를 합쳐서 항상 같은 금액이에요. 그래서 자금 계획을 세우기 쉽죠 .

원금 균등 상환

매달 원금은 똑같이 나누고, 이자는 남은 잔액에 따라 달라져요. 그래서 초기에 납부액이 크지만 점점 줄어드는 장점이 있어요 .

장단점 비교

• 원금 균등 상환: 전체 이자를 줄일 수 있지만, 초기 부담이 커요 .
• 원리금 균등 상환: 매달 내는 금액이 일정해서 계획적이지만, 총 이자는 더 많을 수 있어요 .

결론적으로

• 거치식은 처음 이자만 내며 부담을 줄이는 방식이지만, 이후 금액이 확 오를 수 있어요.
• 원리금 균등은 매달 금액이 일정해서 편리하고,
• 원금 균등은 돈은 많이 내지만 장기적으로는 이자를 덜 내는 선택이 될 수 있어요.

6.신청 절차

신청 순서 개요

전세퇴거자금대출은 보통 전세 계약 만료 전 약 1~2개월 전부터 미리 준비하는 게 좋아요. 신청 순서는 크게 4단계로 나눌 수 있어요: 조건 조회 → 서류 준비 → 은행 방문 또는 온라인 신청 → 심사 및 실행 이렇게요. 계약 만료일을 기준으로 여유 있게 움직이는 게 정말 중요하답니다 .

은행 또는 금융기관 방문 방법

1. 먼저 은행이나 금융기관을 찾아가 조건을 상담해 보세요.
2. 상담 후, 필요한 서류를 준비해서 방문 신청을 합니다. 보증서 등 중요한 서류도 은행에서 처리해 줘요 .
3. 그리고 심사와 승인 과정을 거쳐서 대출 실행이 이루어져요. 신청부터 실행까지 은행 창구에서 한 번에 처리되는 경우가 많답니다 .

온라인 신청 가능 여부

최근엔 온라인 신청도 점점 확대 중이에요. 예컨대 카카오뱅크 같은 곳은 잔금일 기준 30일 전부터 15일 전까지, 모바일 앱으로 신청할 수 있어요. 사전에 예상 금리나 한도 조회도 3개월 전부터 가능하니, 시간 여유 있게 준비하시는 게 최고랍니다 .
또, BNK부산은행은 전산 시스템도 곧 준비 마무리한다는 소식도 있어요. 그러면 온라인 신청이 더 쉬워질 것 같아요 .

 

7.필요 서류

아래는 전세퇴거자금대출을 신청하실 때 꼭 준비하셔야 하는 서류들을 정리한 내용이에요. 중학생도 편하게 읽을 수 있도록 다양하게 문장을 구성했어요!

기본 신분증 및 주민등록등본

• 본인인지 알기 위해 신분증이 꼭 필요해요. 주민등록증, 운전면허증, 여권 중 편한 걸 준비하세요 .
• 그리고 주소를 확인해주는 주민등록등본이나 주민등록초본도 필지랍니다 .

임대차 계약서 및 확정일자 서류

• 전세 계약이 실제로 있었다는 걸 보여주는 임대차 계약서(확정일자 포함)도 필수에요 .
• 경우에 따라서는 임대차 계약 해지 통지서가 필요할 수도 있어요 .

소득 및 재직 증명 서류

• 대출을 받을 수 있는지, 갚을 수 있는지 보여주는 재직증명서도 필요해요 .
• 여기에 근로소득원천징수영수증이나 소득금액증명원 같은 소득 입증 서류를 더하면 좋구요 .
• 사업자라면 사업자등록증명원과 함께 소득 증빙 자료를 준비하셔야 해요 .

8.이용 가능한 금융기관

주요 시중은행 소개

전세퇴거자금대출은 보통 시중은행 창구에서 주택담보 형태로 취급되고, 필요 시 공공 보증서를 연계해 실행합니다. 대표적으로 KB국민은행은 ‘임대보증금 반환자금 보증대출’을 운영하며, 영업점에서 상담·접수 후 보증 연계로 실행해요(기간·상환방식 등 상품 조건 포함).

또한 취급은행(시중은행 전반)은 한국주택금융공사(HF)의 ‘임대보증금 반환자금 보증’을 창구에서 바로 연계해 대출과 보증 업무를 함께 처리할 수 있어요. 즉, 보증상담→보증신청→보증서 발급→대출실행까지 한 번에 진행되는 구조라 실제 현장에서 많이 활용됩니다.

덧붙여, 하나·신한·농협·우리 등 주요 은행은 전세·보증금 관련 전용 창구와 디지털 경로(앱/웹)를 갖추고 있어 임차·임대 관련 보증/대출을 폭넓게 취급합니다. 예를 들어 하나은행의 전세대출·반환보증 연계 상품, 신한은행의 전세보증 연계형 상품, 농협은행의 전세자금 상품 등은 보증기관과 협약되어 운용되고 있어요. (은행별 세부 한도·요건은 상이하며, 임대인 대상 ‘퇴거자금’ 실행 시에는 HF 보증 연계 여부가 핵심 포인트입니다.)

서민금융진흥원 및 특화 지원 기관

한국주택금융공사(HF) 는 임대인이 전세 만기 등으로 보증금을 반환해야 하는 상황에서 받을 수 있는 ‘임대보증금 반환자금 보증’을 제공합니다. 이 보증이 있으면 은행이 더 안정적으로 자금을 빌려줄 수 있어, 실제로 전세퇴거자금대출의 핵심 촉매로 쓰여요(보증 대상·절차·심사 흐름이 명확).

주택도시보증공사(HUG) 는 임차인을 위한 전세보증금반환보증을 운영합니다. 집주인이 보증금을 제때 돌려주지 못할 때 HUG가 임차인에게 먼저 보증금을 지급하고, 이후 임대인에게 구상권을 행사해요. 분쟁·자금경색 상황에서 임차인의 안전망이자, 시장 전체의 유동성 완충장치 역할을 합니다.

서민금융진흥원(KINFA) 은 취약계층의 금융 접근성을 높이는 지원 허브예요. 전세퇴거자금대출과 직접적으로 동일한 상품을 취급하진 않지만, 정책 서민금융 이용 경력이 있는 분에게는 전세 특례보증 연계 등 주거안정 프로그램을 안내·연결합니다. 상황에 따라 HF/HUG 보증·지자체 지원과도 교차 연계가 이뤄질 수 있어요.

한편, 지자체·특화 재단은 전세사기 피해자 등 취약 상황에 놓인 가구를 위한 별도 지원(경·공매 지원, 이주·생활안정 보조 등)을 운용하기도 합니다. 실제로 일부 지역은 피해 유형에 맞춘 맞춤형 패키지를 마련해 두었으니, 거주지 기준의 지자체 주거복지 포털도 함께 확인해 보시면 좋아요.

 

9.장점

세입자 보호 효과

전세퇴거자금대출은 집주인이 전세보증금을 제때 돌려주지 못해 세입자가 내쫓기거나 보증금을 못 돌려받는 상황을 막아줘요. 이 대출이 있으면 세입자가 보증금 반환을 걱정하지 않아도 되는 안전판 역할을 해요. 일부 전문가들은 이를 두고 “전세퇴거자금대출은 세입자의 권리를 보호하고 주거 안정성을 지탱하는 장치”라고 표현하기도 해요.

금융 부담 완화

전세가 급락하거나 집주인의 여력이 부족할 때, 세입자에게 보증금을 돌려주는 것이 어려워지죠. 이럴 때 대출을 통해 보증금을 마련하면 집주인의 자금 부담이 크게 줄어들어요. 대출금은 세입자 계좌로 바로 송금되므로, 불필요하거나 부당하게 자금이 다른 데 쓰일 위험도 줄어듭니다.

분쟁 해결 지원

전세퇴거자금대출은 집주인과 세입자 간의 갈등 상황에서도 분쟁 예방과 해결을 돕는 유용한 장치입니다. 대출을 전세보증금 반환 목적에 맞춰 사용해야 하고, 특히 ‘임대인이 자력으로 보증금을 반환할 수 없는 상황’이어야 대출 가능하다는 조건은, 집주인이 책임을 회피하지 못하도록 만드는 중요한 기준이에요.

 

 

10.단점 및 유의사항

금리 변동 위험

전세퇴거자금대출은 변동금리 방식일 경우, 기준금리가 오르면 이자도 더 내야 해서 월 납입액이 늘어날 위험이 있어요. 금리가 안정적인 고정금리에 비해 초기에는 부담이 낮아 보이지만, 장기적으로는 이자 부담이 크게 늘 수 있다는 점을 꼭 기억하셔야 합니다.
대출 심사와 실행이 넘어가는 동안 금리 자체가 변동될 수 있으니, 신청 전 기준금리 흐름을 잘 확인하는 게 필수예요.

심사 지연 시 불편함

2025년 6월 27일 정부의 대출 규제가 발표된 이후, 대출 심사가 애매한 해석과 복잡한 조건 때문에 사실상 중단된 은행도 있었어요. 이는 죄송하지만 아직 심사 기준이 불명확해서 대출 보류입니다라는 말을 듣게 되는 상황으로 이어질 수밖에 없죠.
즉, 서류 준비가 완벽해도, 당국의 최종 지침이 나오지 않으면 은행에서 대출을 미뤄버리는 경우도 자주 발생했어요. 이는 퇴거 일정과 자금 일정이 맞지 않아 큰 불편을 초래하기도 한답니다 .

상환 능력 부족 시 위험

대출이 실행되고 나서도 상환 능력을 정확히 계산하지 못하면 낭패예요. 적절히 계획하지 않고 대출을 받았다가, 원리금을 납부하지 못해 연체가 발생하면 신용등급 하락, 중도상환 수수료, 연체이자 등 신용상·금융상 큰 불이익을 겪을 수 있어요 .
특히 만기일시상환 방식이라면, 만기일에 원금을 한꺼번에 갚아야 하므로 준비가 부족하면 큰 부담이 될 수 있죠.

 

 

11.대체 금융 수단

정부지원 서민금융 상품 활용

정부에서는 제도권 금융 접근이 어려운 분들을 위해 다양한 서민금융 상품을 제공하고 있어요. 예를 들어 햇살론, 미소금융, 새희망홀씨, 사잇돌 대출, 징검다리론 등이 대표적인데, 이들은 생활안정이나 주거비용 부담을 줄여줄 수 있는 상품들이에요 .
또, 한국주택금융공사(HF)에서는 주거 안정이 필요하거나 금융 취약계층에게 특례전세자금보증을 연계해 대출 접근성을 높여주고 있어요. 예컨대 청년, 다자녀 가구, 전세사기 피해자 등에게는 보증 요건을 완화한 특례 조건이 있답니다 .

보증보험 연계 제도

HF의 전세자금보증, 전세보증금 반환보증은 대표적인 보증보험 연계 제도예요. 특히 전세보증금 반환보증은 집주인이 전세보증금을 돌려주지 못할 때 보증기관이 세입자에게 먼저 지급하고, 이후 집주인에게 구상권을 행사하는 구조라서 분쟁 상황에서도 세입자를 보호해 주는 제도에요 .

긴급 생활안정자금 대출

생활 위기 상황에 처한 분들, 특히 자연재해로 큰 피해를 입은 가구를 위한 긴급 생활안정자금도 있어요. 예를 들어 최근 집중호우 피해를 받은 가구는 국민·신한·우리은행 등에서 최대 2,000만 원, 농협은행은 최대 1억 원, 하나은행은 최대 5,000만 원까지 지원을 받을 수 있었어요 .
또한 이러한 재난 상황 외에도, 저소득층이나 신용등급이 낮은 분들이 긴급 생활안정자금 대출을 받을 수 있도록 돕는 제도도 운영되고 있어요 .

 

 

12.결론

전세 퇴거 자금대출의 올바른 활용 방법

이 대출은 전세보증금 반환을 위해 꼭 필요한 금융 도구예요. 갑자기 세입자가 나가고 전세금을 돌려줘야 할 때, 당장 현금이 부족하다면 빠르게 자금을 마련해 계약을 안전하게 마무리하는 데 도움을 줍니다. 다만 6월 27일 발표된 규제 이후에는 대출 심사가 지연되거나 보류될 수 있으므로, 규제 시점 이전 계약 여부와 자력 반환 불가 여부 등을 꼼꼼히 챙겨야 합니다 .

장기적인 재정 관리와 연계

이 대출을 받는 것은 마치 즉각적인 목돈 문제를 해결하는 응급처치 같아요. 하지만 상환 계획을 탄탄히 세우는 것이 더 중요하죠. 월 상환 부담이 무리 없도록 조정하면서, 고정금리나 상환 방식을 자신에게 맞춰 선택해두면 불필요한 이자 부담과 연체 위험을 줄일 수 있어요.

본인 상황에 맞는 대체 수단 비교

• 돈이 전세금 반환 외에도 생활 안정이 필요한 경우라면, 서민금융상품이나 생활안정자금 등의 다른 제도도 함께 고려할 수 있어요.
• 여러 대안 중에서도 금리 수준, 상환 조건, 지원 자격 등을 비교해서 자신에게 가장 적합한 수단을 찾는 것이 핵심입니다.

 

정부지원 저금리대환대출 조건